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海南房产抵押贷款有哪些认知上常见误区?
作者:http://www.cdyhdk.cn发表于 2021-07-10 浏览:
文章导读:大家都知道从银行办理房产抵押贷款,利息一般最划算。而且就算不是自己的房产也能办理抵押贷款。对于海南房产抵押贷款,往往很多人还有一些错误的认知,让我们一起了解下:很...

大家都知道从银行办理房产抵押贷款,利息一般最划算。而且就算不是自己的房产也能办理抵押贷款。对于海南房产抵押贷款,往往很多人还有一些错误的认知,让我们一起了解下:

很多人觉得房子做了抵押贷款后就不是自己的了,哪天真还不上贷款,银行将会随时拿走房子,其实贷款人在进行房产抵押贷款时只是将房产的所有权抵押给相关机构,而自己依然拥有房产的使用权。只要贷款结清办理解除抵押后,房产的所有权仍然属于自己。

很多人都认为房屋抵押贷款只能抵押自己名下的房子,按照贷款机构的相关规定,借款人可以用他人名下的房屋作抵押申请贷款,但是必须取得对方的同意,且需要其出具同意抵押承诺书,否则抵押无效。
比如:子女就可以用父母的房产进行抵押贷款,只要征得父母的同意,并且签订同意抵押承诺书就能够进行抵押贷款。所以并非只能抵押自己的房子,别人的房子也能够做房屋抵押贷款,即“第三方抵押贷款”。


海南房产抵押贷款

很大借款人认为自己年龄大了,或者已经退休了,除退休工资外无还款来源,自己名下的房子办不了房产抵押贷款了,其实并不是这样的,只要房子没有问题,房主年龄比较大的话可以让儿女出面作为共同借款人,来帮助还贷,这样也是可以成功申请。

不少借款人都听说过,房屋抵押贷款一般能贷到7-8成,于是就模糊地认成是房屋当前的售价,其实不是这样的,银行出示的房屋抵押贷款,是指房屋当前的评估价值的7-8成,不是卖价。
上述几个对房产抵押贷款的误会您是否也有呢?希望这篇文章对您办理房屋抵押贷款业务有正确的理解。

之前的海口房产抵押贷款案例中,有部分贷款人自己名下没有房产,目前的房产都在父母名下,这种情况下是否可以以子女作为主贷人去申请贷款吗?目前很多客户已经超过65岁,有的客户父母年龄也超过了65岁,那么对于年龄大的客户都有哪些解决方案呢,本篇为您讲讲,希望对大家办理正规银行贷款有帮助。

贷款案例:父母年龄65岁,名下房产是否能办房产抵押贷款?
       马先生在一家IT企业上班,父母名下有2套或以上房产,父母均已退休。除退休工资外无还款来源,希望拿其中一套房产作为抵押,主要用途为儿子创业生意周转,对于这样的案例应该怎么操作呢?在和马先生深度沟通后了解到,马先生在同学公司是监事有一些股份,不过没有显示在工商注册信息里。公司成立3年,不过一直处于“壳公司状态”。

1、按照当前多数银行的政策,父母名下房产,一般需要父母作为借款人来申请贷款。由于父母已经退休,没有足够的还款来源。银行一般会要求以儿子的名义作为主贷人,不过目前海南地区银行抵押贷款市场,非自己名下的房产,申请贷款较难。
2、使用非自己名下房产作为抵押,行业称之为第三方房产抵押贷款并不是无法申请,而是需要以公司名义才可以。

第三方房产抵押贷款

A、父母直接办理房产过户给马先生,这样马先生就能以自己的名义办理抵押贷款了
B、以父母的房产做抵押贷款,金融机构方面会提出相应的要求,而且给予批复的贷款年限不长。具体解决方案如下:
1、父母名下有两套房产,提供另一套房产作为备用房证明,让银行打消疑虑一出现问题,父母还有其他房产可住。
2、签约银行的时候,马先生提供持股公司给与的持股证明(本公司盖章的一个声明文件)。证明马先生实际有持股一家公司,这样就可以公司名义申请贷款(个人抵押贷款较难)。
3、马先生提供个人的最近6个月工资收入与流水作为部分收入来源。
4、由于当前不少银行扶持中小企业,对于500万以下房产抵押贷款审核相对轻松,让马先生做一个公司的长期规划,与贷款用途的详细说明。
5、马先生做为主借款人,然后办理抵贷,最长可以按照20年还款,减少前期压力。
6、虽然马先生有持股协议和持股证明,但是还需要对企业进行实地考察和准备资料。根据目前的规定可知,去银行办理抵押房屋贷款,一定要在获得父母委托的情况下,否则不可以使用他们的房产证,这一点很重要。

如果在海口美兰区购买了房产,买卖双方首先要协商好相关的合同的条款还有内容,相关的工作人员需要登录存量房(二手房)网上的签约系统,一般会从已公示的房屋的信息中选取相关的交易的房屋,然后在线填写好买卖合同的有关的内容。等到填写完成以后,买卖双方就可以自行设置合同的查询密码,工作人员还会进行网上提交。

合同提交以后,就可以从网上打印出《转移登记申请表》,等到当事人签字盖章以后,就可以持申请表还有其他的相关材料到房屋的权属登记部门办理好房产转移登记手续。

1、首先查验产权
购买美兰区二手房有可能会遇到没有产权的美兰区房子,所以查验房屋产权很重要,买卖双方在网签前,应充分了解协商合同相关条款。首先到美兰区房产局查验卖房者房产证。看是否有房屋共有权人,如果有,须卖房人提供共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件。
2、核实卖家身份
除了房屋产权之外,卖家的身份也要注意,购买方一定要仔细核对卖房身份证或工商档案中的名称与美兰区房产证上的房屋人是否是一致。关于是否网签和网签时间,需要买卖双方事先协商好,如果可能,最好在双方的合同中注明网签时间,这样能保证交易有序进行。
3、注意合同文本
网签就是将美兰区房产交易流程在网上公开透明化地展示出来,房产交易中签订的购房合同非常重要,二手房在网签时,一定要采用海南房地产管理部门统一标准房屋买卖合同文本,并按照文本中所列条款逐项填写,千万不能马虎。
4、注意密码保护
网签的整个流程都是在网上操作,每个网签人都有自己的账户,一定要妥善保存设置的网签密码,在双方对合同条款确认无误、签订保存之后,一定要当场提交备案,并打印《商品房备案登记证明书》,经双方确认后签字保存。
5、注意资金托管
美兰区房产交易中一定要注意资金管理,网签手续办理完毕后,及时办理资金监管和转移登记手续。房款交接有资金托管与自行划转两种方式,最好选择资金托管的方式,更能保证交易安全可靠。

海南二手房和一手房买卖是有一定区别的,二手房需要办理过户手续,不是和开发商直接签合同,而是从业主手上过户到自己名下,所以说二手房过户流程就是关键的一步。
下面用一张图来详细看看二手房过户流程
二手房过户流程

第一步买方要对房子的产权进行调查。
审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性,要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符,有无抵押或共有人等。
第二步签订二手房买卖合同。
第三步找评估公司做评估。
这个过程一般来说要5~7个工作日
第四步办理按揭贷款的房子。
如果是公积金贷款和商业贷款组合的,则要向公积金和银行同时申请。这是整个二手房自行交易过程中耗时间的阶段,通常要40个工作日左右。
第五步
按揭办理下来后,要注意注销该物业的他项权证。
第六步
将合同交到房管部门产权交易相关办事窗口,拿受理单。
第七步
凭受理单到农税缴纳相关税费,拿契税完税证。
第八步
凭完税契证到土管部门办理国土证。
第九步
凭完税契证到房管部门办理房产证。如果是全额支付房款,则可以省略第三和第四步手续。走完这些步骤,房产三证算是办齐了。整个过程大概需要一个半月到两个月的时间。

现在海口房产抵押的公司和中介盘根错节,推出的产品也是五花八门,对于房产抵押这块来说,作为担保方的基本是“银行“机构”个人”。进而有中介的广告噱头“收费低 流程快”,导致很多客户被吸引签署了合同,用低服务费和签约合同锁定客户。

但到了后面关键步骤的时候,卡住客户并且告知需要收取所谓的“沟通费用”、“打点费用”、“二次收费”,客户缺钱万般无奈只能给钱了!

对于前置利息,简单理解就是,在贷款的过程中,贷款未放款前就扣除一定的费用或者利息,贷款金额缩水。
举个曾遇到的真实例子:可怕的“砍头息”
今年海口的王先生,做农产品批发的生意,因为生意扩大的需要,着急需要200万的流动资金周转。自己的房子市值800万,红本无欠款的状态,然后通过朋友的介绍,找到一家机构公司借款,因为着急用钱,王先生很快就签了“借款合同”。合同约定借款日期是6月15号—次年6月14号,利息为月息1.5%,2个点服务费,先息后本的还款方式,本以为解决资金问题的王先生,可以松一口气,没想到这才是噩梦的开始!

当王先生10月15号收到钱的时候,觉的很奇怪,明明自己贷款的是200万,到手只有160万,凭空少了40万!王先生马上打电话给机构人员,机构人员回复的是:签署的合同中每个月利息3万,一年期限为36万,加上2个点服务费4万,36+4=40万,为“前置利息”,王先生很是生气,之前贷款也是因为着急用钱,一下子拿走了40万,资金缺口没解决,而且当初签合同的时候,也没有说明。但是有合同制约,他也只能忍下了这口气。
然而,后续情况更让人吃惊,7月15号,王先生接到一则短信:
XX融资提醒您:
王先生,您在我机构借款200万元,按照合同约定,您需于2019年7月15号下午18:00点前,归还当月利息30000元,请您按时还款,避免造成逾期。
王先生又疑惑又愤怒,第一反应是怎么又要交利息。原来签合同的时候,合同附件里面规定了两个利息“前置利息(砍头息)”和“还款利息”,“还款利息”12个月加起来又是36万,由于王先生着急用钱,所以没有细看合同条款。
最后王先生只能报警处理,但是所有流程,都在合同规范内,官司也打得很被动。借款200万被收取了36万+36万+4万=76万的利息,实际到手124万,这就是可怕的“前置利息”。

简单理解:在贷款的过程中,借款人在知情的情况下,签署了不知情的合同条款。下面举个例子:“阴阳合同”导致房产被卖:三亚的刘小姐,房产市值600万,需要150万资金,某天接到电话说“低利息”“高额度”的贷款抵押产品,地点在三亚某大厦,刘小姐自己也需要钱,次日就来到了公司沟通了解。沟通完以后,刘小姐觉得比较适合自己,当天就签署了成交合同、委托合同、公正合同,第二天如期收到了150万。

但是一个月后,突然一群人上门要收刘小姐的房子,刘小姐觉得非常惊讶和愤怒,立即报警。到了警察局,刘小姐才知道,过来收房的这群人已经买了这套房产,刘小姐不相信,去查询国土局房产信息发现房子的名字居然不是自己了,变更了产权人,说明房子已经被卖了!原来刘小姐在签署“公证合同”的时候,不单单包含了贷款公正委托,还包含了买卖、过户的公正委托。房产已经偷偷被过户,想要打官司要回房子希望渺茫,最后也只得走上漫漫的官司路!


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